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2 de Abril de 2020

Locação Comercial - Alienação do Imóvel Locado - Registro do Contrato de locação - Precaução que Todo Inquilino Deveria Adotar

Thiago Medeiros, Advogado
Publicado por Thiago Medeiros
há 2 meses

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Poucos são os casos em que o inquilino se acautela com o competente registro imobiliário do contrato de locação, seja para fins de vigência no caso de alienação do imóvel pelo proprietário, seja para fins de exercer o direito de preferência em adquirir o imóvel locado no caso de alienação do mesmo.

Determina o art. 8º da lei de locação que se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. O artigo acima se refere a vigência da locação no caso de o proprietário do imóvel alienar o bem locado.

Então, para o inquilino evitar problemas com a vigência da locação e ficar tranquilo o mais correto a fazer é, ao elaborar o contrato de locação, fazer constar uma cláusula relativo a vigência da locação para o caso de alienação do imóvel e, por experiência, é interessante constar cláusula obrigando o locador a cumprir as eventuais exigências para regularização da matrícula e respectivo registro da locação no cartório de registro, a fim de ser dada a devida publicidade registral referente ao disposto na cláusula.

Para o direito de preferência, determina o art. 33 de lei de locação que o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Logo, mais uma vez, destaca-se a importância do registro no cartório competente, para fins de publicidade deste direito.

Novamente, como precaução, o correto a fazer é constar cláusula no contrato que, na hipótese de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo os locadores dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação extrajudicial via cartório de títulos e documentos.

Prever que a comunicação deverá conter todas as condições do negócio, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente, conforme também determina a lei e, novamente, impor ao locador a obrigação de cumprir eventual exigência a seu respeito ou a matrícula para o registro do contrato no cartório de registro de imóveis, a fim de ser dada a devida publicidade registral referente ao direito disposto na cláusula.

Ao final, na prática, são feitas duas inscrições, a locação com cláusula de preferência é efetivada por meio de averbação na matrícula, enquanto locação com cláusula de vigência é efetivada por meio de registro na matrícula do imóvel.

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